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Démembrement

Envisagée traditionnellement comme technique de transmission patrimoniale, le démembrement peut dorénavant être considéré du point de vue de l’investissement locatif.

Acheter la nue-propriété d'un bien est LA solution pour défiscaliser les revenus fonciers très taxés (jusqu'à 60,5%) ou l'ISF.

Le principe :

Il s’agit pour un investisseur, d’acquérir au comptant ou à crédit la nue-propriété d’un bien immobilier, l’usufruit étant en parallèle acheté par un bailleur institutionnel ou privé qui perçoit les revenus pendant toute la durée du démembrement.

L’investisseur achète la nue-propriété, ou le droit de devenir plein propriétaire de ce bien à l’issue d’une période déterminée.

Où investir en 2015 et en 2016 ?

Notre cabinet offre un accès à tous les programmes neufs et anciens dans toute la France. Le + : nos fiscalistes ont validé les montages fiscaux des programmes sélectionnés (valeur de l'usufruit, qualité de l'usufruitier, durée de l'usufruit etc). Notre expert immobilier vérifie la qualité des emplacements, la demande locative, les prix du marché, les prestations des biens immobiliers.

Dans l’ancien :

Nombreuses opportunités à Paris dans les arrondissements suivants: 11ème, 14ème, 18ème et 19ème. Autres arrondissements prochainement.

Dans le neuf :

Paris (7e, 14e, 15e, 17e, 19e et 20emes arrondissements) , Monaco, Lyon, Lille, Bordeaux, Rennes, Toulouse, Marseille, région parisienne (92, 94, 95), province (06, 83, 76, 01, 64 …)

RARE: nous offrons également à nos clients l'accès au marché secondaire (achat/vente entre particuliers): n'hésitez pas à nous contacter car les bonnes affaires ne sont pas rares et surtout que la durée de l'usufruit est plus court (offres à moins de 10 ans).

Notre Expert: François CAZADIEU, fiscaliste et également conseiller en investissements immobiliers conseille depuis 10 ans nos clients sur l'intérêt d'acquérir la nue propriété de biens immobiliers. Il est chargé notamment de sélectionner les programme en fonction de la qualité de leurs emplacement et aussi et surtout si et seulement si le montage fiscal est bien réalisé en amont (ce qui n'est pas toujours le cas). Il est joignable au 01.44.63.58.51.

Les avantages :

  • LA RENTABILITÉ: nettement supérieure à l'immobilier classique ou au "Duflot". Elle est au minimum de 3.47% annuelle (la reconstitution automatique de la pleine propriété (exemple démembrement de 15 ans et pour une décôte de 40% et si inflation nulle et si le bien acheté ne prend pas de valeur).
  • LA SÉCURITÉ : Le nu-propriétaire transfère à l'usufruitier l’ensemble des aléas locatifs (impayés, vacance) et des charges d’entretien inhérent à cet investissement.
  • LA VALORISATION : Le nu-propriétaire perçoit les loyers à venir pendant la période de démembrement sous la forme d’une économie sur le prix de vente pouvant aller jusqu’à 50 %.
  • LA FISCALITÉ : Le nu-propriétaire bénéficie d’une exonération de fiscalité sur le bien pendant toute la durée du démembrement :
    • pas d’impôt sur le revenu ni de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers perçus par ailleurs (défiscalisation pouvant aller jusqu'à 60,50% des revenus locatifs !)
    • pas d’impôt de solidarité sur la fortune (si financement en cash).
    • la valeur de l'usufruit revient gratuitement au nu-propriétaire
    • Le nu-propriétaire devenu plein propriétaire est exonéré de plus-value au bout de 22 ans.
    • Le nu-propriétaire peut transmettre à ses descendants un patrimoine immobilier nouvellement acquis. En cas d'acquisition à crédit, le patrimoine transmis est multiplié par deux en cas de décès.
  • SYNTHESE: L'investisseur bénéficie donc d’un effet de levier optimisé qui consiste à payer et à rembourser 50 à 60% du prix du bien, pendant qu’il se valorise sur 100% de sa valeur. Le remboursement peut être financé en très grande partie par les économies

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